碧桂园万科负增长!8月销售承压地价下探 楼市入秋?

本篇文章2295字，读完约6分钟

房地产市场“金九”很冷。

9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品房交易面积较8月上半月增长1%，可以说接近零增长。

在此之前，杠杆游戏注意到，在整个8月份，许多房地产企业经历了销售下降，甚至销售面积负增长。

难怪万科董事会主席于亮再次提到“大转折”，楼市需求急剧消失，开发商面临转型压力。

这是万科第一次表达对当前房地产市场的看法。于亮提出重组开发业务，坚决实现6300亿元的年回报目标。

据于亮介绍，6，300亿元的资金只筹集了不到一半，今年的任务很艰巨。如何完成付款，第一，依靠签约银行迅速贷款，第二，有持续的销售支持。

无论如何，作为一个老大哥的房地产企业，万科始终是风向标。

9月份还没有结束，完成销售数据需要一些时间，但8月份的数据可能已经解释了这个问题。今天，杠杆游戏将带朋友来看看八月份十大房地产企业的表现。

1

碧桂园8月份销售面积下降32.9%，万科下降6.02%

如下图1所示，碧桂园8月份实现股权销售额313.3亿元，销售面积346万平方米。销售量和销售面积都是负增长。同比分别下降33.01%和32.9%。

图1。亿代表企业2018年8月的销售情况。来源|指医院

似乎发生了很多事情，对公司的影响还是很明显的。

去年同期，碧桂园的销售面积增长了38.6%，销售额增长了55.8%。

同样，从1月到8月，碧桂园的销售增长率保持在38.1%，销售面积达到26.6%。应该说，这个数字并不低，但去年甚至更高，增长率分别为112.2%和88.9%。

看来这次不同了。尤其是三、四、五线城市在碧桂园中所占比例相对较高。

同时，丹尼尔万科8月份销售额为383.4亿元，同比增长3.51%。8月份，销售面积为257.4万平方米，同比下降6.02%。

1-8月，万科销售额增长11%，销售面积增长8.7%。去年同期，这两个数字分别为47%和34.5%。难怪于亮总是有压力。

客观地说，万科的房地产布局更集中在大城市，也正是这些地方监管最严格。不管第一、第二、第三、第四、第五条线，压力似乎基本相同。

还值得一提的是，9月4日，有报道称“深圳万科房地产有限公司”将更名为“深圳万科发展有限公司”。

根据万科的说法，更名不是去房地产，而是继续以房地产为核心业务，而是扩大业务范围。

2

保利和中海8月份的销售面积增长仅为一位数

8月，保利实现销售额275.7亿元，销售面积165.7万平方米。销量不错，同比增长19.9%，而销售面积仅增长5.2%。

去年同期，保利的销售面积增长了38.8%。保利的销售压力是一样的。当然，基础是不同的，所以我们不能完全说。

图2。2018年8月重点企业销售图表来源|指医院

中国海运的情况似乎稍好一些。8月份，销售额达到228亿元，同比增长44.04%。然而，销售面积为183.29万平方米，同比仅增长7.1%。

去年同期，中海的销售面积仅增长了9%，销售额甚至出现了负增长。然而，从去年1月到8月，中海的销售量和销售面积分别增长了26.7%和25.1%。

从今年1月到8月，中国海运的上述两个增长率分别下降到17.8%和14.55%。由此可见，中海的销售压力正在逐渐显现，8月份的表现并不是好兆头。

中海和万科一样有趣。

9月12日，保利地产(集团)有限公司宣布更名为“保利发展控股集团有限公司”。

保利还表示，此举旨在体现公司多元化的发展方向，进一步加快两翼业务的市场化发展。

3

十大房地产企业中有七家的平均征地价格大幅缩水

在谈完十大房地产企业的销售下滑后，我们来谈谈土地收购价格。易居房地产研究所9月3日发布的《2018年8月40个城市土地市场报告》显示，40个典型城市的土地出让平均价格连续5个月同比下降，地价达到39个月的新低。

这似乎是一个积极的信号，至少从土地价格的角度来看，稳定的房价是可以预期的。杠杆博弈利用易居的数据分析发现，从1月到8月，前10家房地产企业中有7家的平均土地收购价格大幅缩水。

例如，碧桂园的平均楼面价格下降了27%以上。2018年1-8月，碧桂园用地最多，新增用地9170.3万平方米，如下图1所示。新增土地价值2391.7亿元，居各大房企之首。

图3。2018年1-8月新土地建设前20大房企图表来源|嘉里房地产研究

杠杆游戏可以计算出碧桂园的平均底价约为2608元/平方米。

2017年同期，碧桂园新增用地6117.6万平方米，土地价值2195.5亿元。2017年同期，平均底价约为3589元/平方米。

值得一提的是，碧桂园在去年同期新增土地建设方面，在各大房企中仅排名第三，但土地价值却是第一。因此，去年同期的平均底价明显高于今年。今年同期，平均底价下降了27%以上。

同样，恒大的平均地板价格下降了21.26%，阳光城(000671)下降了52.31%，华润的平均地板价格下降了17.92%，绿色地板价格下降了41.50%，新城控股(601155)下降了21.49%，中梁的平均地板价格下降了12.29%。

万科的平均底价仅略有上涨。

在排名前10的房地产企业中，融创和保利是唯一两个房价分别上涨58.42%和47.54%的企业。事实上，融创今年平均底价的上涨也与去年的大规模低价收购有关。去年的价格普遍过低，这使得今年的价格显得更高；万科仅略高于5点。

当然，不具体谈论城市的地价和购买土地的结构是错误的。然而，总的来说，对比去年和今年的数据，它实际上说明了一些问题。

综上所述，杠杆游戏认为，近期大型房企的销售情况和今年的土地收购策略可能表明，中期和近期的房地产市场趋势不再疯狂。