房地产开发投资增速 将稳中趋缓、稳中有落

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■邵婷，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、副研究员

前三个季度，房地产开发投资稳步增长。1-9月，开发投资同比增长9.9%，同比下降0.2个百分点，同比增长2个百分点。征地面积、新增建筑面积、建筑面积等领先指标持续改善。7月和8月，北京、深圳、杭州等热点城市租金快速上涨，“租贷”规模迅速扩大，引起了巨大的社会反响。根据初步判断，租金快速上涨的主要原因是租赁住房的有效供给不能满足租赁需求，一些长期租赁公寓的经营者竞相提高价格以抢占住房，这也是租金上涨的热点。此外，一些长期出租公寓经营者的“出租贷款”业务迅速扩大，目前对“出租贷款”资金缺乏有效监管，存在一定的财务风险。

此外，自8月份以来，房地产市场出现了一些新情况。土地拍卖的数量增加了，以底价交易的比例也增加了。价格稳定或下降，出现降价现象。在许多地方，降价的现象已经出现。近日，碧桂园、恒大、万科在各地推出了优惠的房地产促销措施。

从开发投资的角度来看，随着第二季度以来热点城市土地市场逐渐降温，8月和9月份的地价涨幅明显回落，预计未来几个月地价涨幅将放缓。另外，从开发企业的新建筑面积、建筑面积、销售面积、到位资金等前瞻性指标的变化来看，虽然指标有所增加，但与历史峰值相比仍处于较低水平。综合判断，未来几个月房地产开发投资增速将保持稳定、放缓、稳步下降。

目前，我们应该关注三、四线城市房地产市场的快速下滑。自2016年以来，三、四线城市的征地面积、新增建筑面积、建筑面积、竣工面积等主要供给指标明显增加。然而，在许多城市，人口流入很少，甚至是净流入，产业转型缓慢。随着支撑房价上涨的需求因素在过去几年逐渐萎缩(住房货币化安置比例下降，投资需求下降)，未来将出现供过于求，部分城市可能形成新一轮的住房库存问题。

在下一阶段，房地产调控的重点应该是改善供求关系，解决价格冲突。在供应方面，要加快已供应土地和在建项目的开发步伐，及时形成有效供应，同时增加热点城市住宅用地的供应，确保供应有保障。在需求方面，实行税收价格、贷款价格和网上签约价格是一体的；扩大契税税率浮动范围，根据持有时间和住房单元数量实行差别化监管；热点城市应完善限购政策。同时，保持房地产调控政策的稳定性。鉴于土地拍卖呈上升趋势，企业投资意愿较弱，市场信心脆弱，预期不稳定，建议不要进一步提高价格，以免市场与政策产生同向共振。在政策出台前加强预期导向，避免过度解读和放大市场。最后，必须加快建立从行政措施到基于经济和法律手段的长期调控管理机制的有序过渡。