丁祖昱：看空房地产不是坏事

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北京乐居金融林振兴

[解密？还有27天，评估丁祖昱房地产市场的“奔向未来”新闻发布会将如期在上海举行。12月12日，身着深灰色西装、戴着薄框眼镜的丁祖昱提前出现在雁栖湖，并在中国房地产新时代盛大仪式前的闭门论坛上，带来了一篇关于2019年房地产市场前景的10字报告。

这个只能容纳100人的会议室不是很宽敞。这里挤满了来自全国各地的房地产经理。"房地产圈已经很久没有这么热闹了！"在场的客人激动地说。

与其他演讲不同，这次丁祖昱没有准备ppt，而是使用大数据来分析关于房地产的九个事实。所谓的“话越少，事情就越大，没有ppt的演讲就越枯燥”，就是形容这次“特别”的闭门会议。

干货1:看空房地产不是一件坏事

2018年，我希望房价会继续上涨，但房价会下跌；我相信公司的市值会翻倍，但股价会减半。房地产周围的一切都偏离了过去两三年的轨迹，慢慢走向未知的前沿。

2018年，尤其是下半年，房地产业主明显感到不舒服，但这种不舒服是中国房地产持续改善的动力。同样，每三年一次的调整也是中国房地产继续向前发展的一股非常重要的力量。

观看空.不是一件坏事你看得越多，风险就越小。你可以用最糟糕的方式为现在做准备。

干货2:9月是一个重要的转折点

所谓的转折点有两层含义。首先，本轮房地产进入了一个重要的调整期，一些四五线城市甚至进入了调整期；第二，本轮房地产调整政策已经基本结束。本轮房地产调整政策于2016年9月启动，两年内中央政府向地方政府发布了近1000项限制性政策。

未来的政策取向是通过根据实际情况选择政策包中的相关政策来实现的。目前，稳定土地价格、房价和预期是绝对必要的，可能会出台一些相关政策。

干货3:2019年第一季度，一些限制性政策有所放松

由于市场在今年9月进入调整期，应该会调整得很好。在这段时间里，虽然企业的货币政策没有放松，但个人买家和消费者已经感受到了政策的放松。

从10月到12月，这项政策是真正的空，一些限制性政策将在明年第一季度放松或实施。然而，政策放松后，并不意味着市场会立即回升。

其中，一些政策将首先放松，如土地，价格限制和购买限制。放宽限购政策有两种不同的方式。第一种方法是通过引进人才来放松。第二是通过数据审查放松。

干货4:赚钱和最紧张的时候已经过去了

明年初债务利率将继续下降，表明整体货币政策将继续放松。当然，从目前的情况来看，很难回落到今年上半年或去年下半年的水平，因为下半年的压力仍然比较大。但是债务的最高点已经过去，最紧张的时候也过去了。

短期内很难出台刺激房地产的政策，如果有必要，将等到明年1月和2月的宏观经济数据发布。“两会”前后，将出台一些刺激经济的政策。一旦出台刺激经济的政策，房地产肯定会受益。

干货5:棚改政策是刺激房地产的唯一政策

将最近的工棚改革政策解释为工棚改革资金短缺、地方政府无力制定计划以及废除货币化都是过度解释。首先，工棚改革的数量不会减少，因为工棚改革本身就是投资中最重要的部分，而整个中国的“投资”马车也无法阻止它。放弃改革是有好处的。例如，如果农村地区的所有基础设施再次得到改善，棚改的货币化可以再次促进当地的房地产市场。

从目前来看，舍改革不会减弱，但至少应该保持目前的势头。在过去的三年中，棚子的总数为1800万，在2018年、2019年和2020年，总数为1500万。2018年，原计划完成580万套，10月，已完成90%的棚改。今年，它将超过计划的目标，完成棚子装修，最终将约580万至600万套。明年和明年的平均数据是460万套，就数据而言，这有点不够。

如果有刺激房地产的政策，明年工棚改革可能会稍微放宽10%-15%。企业应继续关注棚改刚刚开始或棚改总量较大的城市，尤其是二线和实力较强的三线城市。

干货6:2019年上半年，房地产市场压力很大

明年的政策对房地产有利，2019年市场应该会有一个光明的未来。然而，在2019年上半年，房地产市场相对较为紧张，不太乐观，并集中在观望状态。观望的持续时间与当前的市场、政策和环境密切相关。

二手房市场是市场稳定的重要指标。目前，二手房市场已经回到了最理性的时候，一、二线城市经纪人的年成交额还不到一套，约为0.7-0.8套，不是一个特别好的数字。

干货七:稳定需要经济数据来完成底部

稳定的条件包括:第一，整体经济数据应该见底，但本轮整体经济数据尚未见底；第二，投资的总体增长率，包括房地产开发投资的增长率，没有下降。事实上，如果经济没有完全见底，很难走出下一轮。

两年前，权威人士预测，中国经济将呈现L型趋势，且L的长度相对较长。目前，l不是很平坦，甚至有一点向下的探索和曲折。如果L型经济趋势中有一个“V”，它可能对中国经济有利。

干货8:企业从高速增长进入稳定增长

本轮完成后，住房企业的增长率将达到一个新的水平。在过去的三年里，中国的住宅企业经历了最快的增长，并通过高周转率和高杠杆实现了快速增长。但从另一个角度来看，它将承受巨大的压力，因为会有更多的负债，而业绩增长的压力会更大。

过去三年，复合增长率为50%，下一个稳定增长率约为20%。对于企业来说，他们在投资和经营方面会更加理性。今年1000亿公司的数量达到30家后，速度在未来将明显放缓，但这个行业的大公司的增长将会继续。

干货九:2019年，将酝酿产品的大升级

在过去的三年里，如果产品没有进步，即使它们真的在倒退，企业也没有研究和开发产品的勇气。现在，房企的注意力又回到了产品上，空自己又一次清醒过来，很快又重新学习起来。不仅标准提高了，产品定位也从客户需求重新考虑。

结论:

与2018年相比，2019年对所有房地产业主来说都将更加激动人心。在最冷的冬天，多穿点衣服，多御寒，一起迎接下一个春天。

如果你想知道更多，房地产市场会在2019年触底吗？哪些城市最值得关注和投资？2019年买房的最佳时间是什么时候？上海和北京的二手房市场将走向何方？财产税的趋势是什么？控股行业会爆炸吗？长期出租公寓和共用办公室会发生什么？

丁祖昱和他的大数据已经准备好回答这些问题。2019年1月8日，携手找到答案，并肩奔向未来。丁祖昱仍将与您同在:中国上海、世博公园、梅赛德斯-奔驰文化中心。