山东菏泽取消限售 调控放松第一枪打响？

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山东菏泽放宽销售限制，犹如平地惊雷。每个人都不禁担心第三条和第四条防线的控制堡垒已经被攻破，第二条防线会不会失守？

切里真没想到这么快就被三四线城市淹没了！只有一年的监管期！我可以想象三、四线城市有多脆弱！太脆弱了！但是我不认为第一和第二条线可以轻易突破。

山东省菏泽市今天发布了《关于推进城市棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》，取消了去年制定的“在住房周转率高、调控房价压力大的主要城区和县城实施限购限购措施”的规定， 新购买的商品房和二手房必须在取得产权证后至少2年内才能上市交易，非本地居民可以购买不少于3年的住房。”

这是一个大笑话！该政策于2017年11月6日宣布。最初的计划是在2到3年内限制销售，但现在只剩一年了？这是关于政策的玩笑吗？

如果我们要贯彻“房子是为了生活，而不是为了投机”的指导精神，那么为什么要取消销售限制，让投资者有机会在高位出货呢？对于自住者来说，谁会急于在两三年后买房呢？只有投资者需要在一年内出货。

如果三、四线城市的房地产市场面临交易量下降、销售不畅的局面，需要根据住房和城乡建设部的城市政策进行调控，那么放宽购房限制和贷款限制没有错。然而，这完全违背了住房的精神，不是投机。

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菏泽房价下跌的关键是什么？我迅速让我的助手检查菏泽的价格:

2016年:二手房平均单价:4588元/平方米

2017年:二手房均价:5733元/米

2018年:二手房均价:6177元/米

从过去三年来，菏泽的房价一直在稳步上涨，所以我们应该知道，实际房价高于平均价格。

目前，市场还没有坏到可以立即拯救市场的地步。根据方天霞的报告，从房地产的报价来看，本月房地产的整体基本面基本稳定，有8个房地产的报价变化明显，其中有5个房地产的报价有所上涨，比如万达广场仲达皇家花园项目开盘后，价格直接涨到了1万元/平方米。有3处房产的价格明显下降。这表明地区也在分化。

12月，方天霞菏泽站统计了菏泽市出售的110件商品，包括普通住宅、别墅、公寓、办公楼、商店和专业市场。可以看出，市场的库存压力仍然比较大。

但菏泽之所以这么着急，主要是因为土地收入。

2017年，菏泽市土地销售总收入为219.7亿元。2018年上半年，菏泽以177亿元的巨额土地流转量位居全国前30位，土地流转面积位居全国前20位！

以上是菏泽市近年来的土地出让收入

以下是2017年11月山东省17个城市的平均房价图:

菏泽在山东的房价较低，但其卖地能力肯定超过许多其他三、四线城市。

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菏泽能成功解除销售限制吗？其他城市会效仿吗？

事实上，说实话，我不知道为什么像菏泽这样的三、四线城市不得不以一种浪漫的方式执行限制销售的政策。一些不显眼的三、四线城市，尤其是国家统计局没有公布的70个大中城市，根本没有引起太多关注。有些管制政策，要么你不用出去，而且很快就会被取消，这有很坏的影响。当他们在那时被介绍的时候，没有人会注意你，但是现在他们已经被取消了，全国人民都把你当作风向标。

我不知道它是否会成功，但住房和城乡建设部有最终决定权。我记得兰州在今年5月取消部分地区限购政策时被大肆宣传。当时，人们认为其他城市也会效仿，但很快就被推翻了。后来，其他二线省会城市不敢效仿。

菏泽只能代表三、四线城市，但不能代表一、二线城市。如果菏泽的销售限制顺利放松，毫无疑问，其他三、四线城市明年也会放松。

然而，三线和四线城市没有未来。越多的房屋不受监管，它们的价值就越低，它们就越应该远离这些市场。正是由于三、四线城市的需求不足，政府迫不及待地想回到老路上去。

菏泽棚改有150万利益群体，菏泽总人口873万，棚改占近20%。政府正在人为地创造需求。2020年房改计划结束后，如何清理严重供过于求的烂摊子？

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随附通知的全文:

关于推进城市棚户区改造促进房地产市场稳定健康发展的通知

县区住房建设(房屋管理)局:

为贯彻落实国务院、省市关于棚户区改造和房地产的决策部署，扎实稳步推进我市棚户区改造工作，规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场稳定健康发展，根据市政府第48次常务会议意见，现将推进棚户区改造和促进全市房地产市场稳定健康发展的有关工作通知如下:

一是加大项目征集和收尾工作的力度

要统筹安排，建立台账，查清问题户的数量、原因和采取的措施，对问题户实行销售编号制度。有必要成立一个工作组，集中时间、精力和人员来解决关键问题。要充分发挥政府、群众和法院的三方作用，形成合力。如果人们在要价过高、提出不合理的要求和解释政策后拒绝搬迁，应通过“审前调解”和“判决后答疑”的方式依法解决，并以公正来保证大多数人的公平。

二是加快安置房建设进度

安置房建设事关群众切身利益、政府公信力和社会和谐稳定，是对棚改成功与否的重要考验。要把安置房建设放在更加突出的位置，成立专门小组，扭转工期，加强监管，千方百计加快安置房建设进度。对优先建设的安置房，安置房尚未开工建设的开发项目，一律不准申请施工许可证。如果安置房屋没有交付，项目部将不会撤离。在空气污染应急响应期间，除土方施工外，不得停止施工。

三是高度重视工棚改革的信访工作

棚改涉及群众的切身利益，棚改的居民利益一致，容易因共同利益而形成群体。在我们的城市里，这个兴趣小组有150多万人。如果对有苗头和倾向的问题处理不当和不及时，就有很大的集体上访风险。在推进棚改中，各县区要及时回应群众的关注，解决群众反映的问题，消除群众的疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和信访初查处理力度，切实把矛盾化解在萌芽状态和基层。要强化责任，建立健全维护棚改信访稳定的责任制，维护社会稳定。

第四，规范项目运作管理

严格按照市住建局、发展改革委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合下发的《关于加强城市棚户区改造项目管理的通知》(合建办[2018]23号)要求，有效规范了项目运营管理。严格改变棚户的范围和标准，重点改造老城区肮脏的棚户区，严格认定项目，规范审批程序。严格依法办事，确保主体和程序合法、公平、公正，补偿安置按时到位。做好移民安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。抓好审计中发现的问题的整改，高度重视各级反馈的工棚改革审计问题，以便立即实现改革。有必要深入分析原因，借鉴他人，从源头和长效机制上采取措施，防止类似问题的发生。审计问题不能按要求整改或整改不到位的，将提请市政府问责。

第五，加强监督和考核

市、县(区)棚改领导小组办公室应坚持集中联合办公，发挥好协调配合作用。坚持“每日调度、每周通报、每月排名、每季考核”的调度机制不变。我们将不再报告2019年工棚改造的进展情况，重点对历年工棚改造项目中的安置房建设进行调度和评估。2019年，经济社会发展评估中棚户区改造指标得分倾向于建设安置房。2019年，2015年前所有棚改项目应交付使用；2016年，棚改项目应基本完成或以上；2017年，棚改项目应封顶或以上；2018年，棚改项目应在主体工程以上；2019年，所有棚改项目都应该启动。

6.取消对新购住房转让的限制

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》(菏泽市办发〔2017〕42号)，其中规定“在住房周转量大、调控房价压力大的主城区和县城实施新购住房转让限制措施，即， 新购买的商品房和购买的二手房应在取得产权证后至少2年内上市交易，非本地居民购买转让限制时间不得少于3年。”

七、降低城市商品房预售资金监管额度

实力雄厚、信誉良好的企业将不再接受监管，其他企业将在现有城市商品房预售资金监管标准的基础上减半执行，最低可放宽至监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到规定的监管额度后才能提取，只能使用留存的监管资金比例。在控制节点主体结构封顶之前，商品房预售可以用银行出具的担保部分冲抵商品房预售监管资金，最大扣除监管金额为30%。对于有安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度和形象建设进度，降低预售资金监管额度。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月14日

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