热点:优先承租权，保护租客权益

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民法典第七百三十四条:租赁期限届满，承租人继续采用租赁物，承租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。

租赁期限届满的，房屋租赁人有权在同等条件下优先租赁。

在生活中，租赁人租了一所房子住了多年，或者租了一扇门经营了几年后，在租赁期间投入了大量的人力、物资，大大动摇了租赁物周边的人气和经济环境，大幅度增加了租赁物的无形资产。 租赁合同到期时，原承租人渴望继续租这栋房子，但承租人始终有权利用对承租人的特征地位，将房子或门面租给别人，严重损害原承租人的合法权益。

在民法实施之前，法律法规没有规定承租人的优先购买权，决定规定承租人的“优先租赁权”，但法院都确认承租人在租赁合同临近期限时，对原来的租赁门有优先租赁的权利。 2000年5月29日，租户彭某看中了某住宅区的营业房间。 由于营业房间是不动产的全部，彭某与该住宅区的不动产签订了营业房间租赁合同。 双方约定彭某出租该住宅区两套营业室，合同签订后彭某支付4.8万元押金。 2003年10月31日年合同到期的情况下，彭某要求继续该住宅的不动产和营业房间租赁合同被拒绝。 后鹏某诉诸法院，要求继续不动产和原门面租赁合同。

据法院审理，鹏某在争议营业室已经经营了3年，在履行合同期间没有违约行为，没有违法经营行为，维持现有经济关系的稳定，促进个人经济的迅速发展，从不损害市场利益的立场出发，鹏某在同等条件下优先租赁 “因此，在民法典发行之前，法院大多必须按照租赁合同双方的约定，就适用民法通则中的民事行为按照自主、公平、等价有偿、诚实信用的大体来解决。 ”宁夏大远律师事务所的律师贾雅亮说。

“很多出租人被迫搬家，房东不打招呼就把房子卖给过别人。 如果合同到期仍想继续的话，房东已经和别人签订了租赁合同，这些问题不仅会降低出租人的居住体验，而且侵犯出租人的合法权益。 ”。 银川市民王先生告诉记者，民法典给予承租人同等条件下的优先租赁权，是在人文关怀下回应平民关心的问题。

贾雅亮告诉记者，民法明年实施后，优先租赁权从以前的约定适用变为法定适用，对保护承租人更有利。 但是，必须注意优先行使租赁权的条件是“同等条件”。 同等条件首先体现在租金的金额、租金的支付方法、租金期限等必须维持与第三者同等的条件才能适用。