地产股上半年市值蒸发超万亿元 下半年又将何去何从？

本篇文章2296字，读完约6分钟

中信经纬客户7月4日电(吴)近日，地产股连续大幅下挫。尽管昨日(7月3日)出现了复苏，但总体趋势仍然黯淡。从6月25日棚改项目被完全叫停的传言到昨天收盘，风动房地产指数已经下跌了6.5%。从今年来看，地产股也保持了低迷的趋势。自1月份以来，房地产股票的市值蒸发了1万多亿元。

至于地产股的下跌趋势，部分市场人士向中信经纬客户指出，短期地产股的大幅下跌与股改项目暂停的传言有关，但目前地产股估值相对较低，投资者不必过于悲观。

从长远来看，一些业内人士表示，地产股的低迷走势与国家房地产调控政策的稳步推进密切相关。随着房地产成为去杠杆化的关键领域，未来房地产市场仍将面临更大的融资压力，房地产股走势不容乐观，未来可能出现分化趋势。

6月25日，国家开发银行(以下简称“CDB”)收回总行棚户区改造贷款审批权并暂停全国棚户区改造的消息引发了激烈的市场反应。那天，房地产股票全线暴跌。此后，尽管CDB方面回应称，所有与工棚改革相关的工作仍在有序进行，但这并不能阻止地产股的下跌趋势。

“当我们与在当地从事棚改工作的城市投资公司沟通时，我们发现他们对棚改的消息非常悲观。他们认为，未来的棚改贷款确实有可能停止。一旦实现，今后要想进行拆迁安置，就只能靠工棚改造专项债务来获得资金，而这笔资金的规模要比工棚改造贷款小得多。”一位未透露姓名的宏观经济分析师告诉中信经纬客户。

那么，为什么谣言对房地产市场有如此大的影响呢？有业内人士表示，虽然不能认为CDB已经暂停了所有分支机构棚改项目的审批权限，但棚户区改造货币化安置的初衷是房地产去库存化，随着房地产去库存化的结束，货币化安置应该逐步退出。在这种背景下，近年来四线城市疯狂的房地产热潮可能会降温。

CDB证券首席投资顾问李仕通在接受中信经纬客户采访时表示，去年以来，由于一、二线城市限购政策，国内房地产的发展主要依靠三个四线城市甚至四个五线城市。对于这些城市来说，由工棚改革的货币安置政策推动的政府拆迁为这些城市提供了大量的住房需求。因此，如果工棚改革政策发生变化，就会让(投资者)觉得房地产行业不如以前了。

下半年房地产投资的增长率可能会回落

事实上，今年以来，在中央政府"无房炒房"调控精神的指引下，国家对房地产的调控一直稳步推进。据不完全统计，2018年上半年，房地产市场调控政策达到192次，比2017年上半年的116次增长了65%。

从效果来看，上半年持续推进的房地产调控政策确实取得了一定的效果。根据中国指数研究院发布的数据，2018年上半年，一线城市商品房交易面积同比下降约25%；二线代表城市平均交易面积同比下降7%，其中天津、杭州等热点二线城市同比下降30%以上。

从6月底陆续出台的调控政策来看，国家对房地产市场的调控并没有放松。

6月26日下午，杭州市住房和房屋管理局下发通知，暂停向杭州市限购范围内的企事业单位出售住房。这也是继Xi、长沙之后，中国第三个明确禁止企业购买商品房的城市。

6月27日，国家发展和改革委员会表示，将引导和规范房地产企业境外发债资金的投资，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免债务违约。限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充流动资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。

此外，最近住房和城乡建设部等七部委联合发布了《关于开展专项行动打击部分城市侵害群众利益违法行为的通知》，决定从2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市开展专项行动，控制房地产市场的混乱局面。光大证券(601788)表示，上述所有迹象表明，房地产调控政策短期内不会放松。

中国指数研究院预测，下半年调控政策将继续严格，上半年一、二线热点城市将继续保持这一趋势，交易稳定，价格稳定；然而，三线和四线的货币化安置比例将会降低，下半年市场将会降温。总的来说，稳定的降价仍然是房地产市场的趋势。

此外，东吴证券(601555)指出，经过近几年的大规模去库存化后，四线城市的许多存货已经减少到合理的水平，甚至转移到“补货”阶段，预计下半年房地产投资的增长率将下降。

房地产股票将在未来或现在有所不同

那么，在下半年房地产调控政策继续推进的时候，地产股会有什么表现呢？

在李时通看来，地产股未来的表现可能并不乐观。“据我所知，2015年后，许多新投资者涌入房地产行业，其中许多人从未经历过熊市。许多人借钱从事房地产开发，心态是快速赚钱。因此，随着融资政策的改变，未来可能会有一批小型房地产公司面临资金链断裂的风险，这并不排除拖垮大型房地产公司的可能性。因此，房地产股票市场的未来的确不容乐观。”李石彤说道。

在许多机构看来，下半年房地产企业的业绩存在一定压力。对于地产股，未来可能会出现市场分化。

银河证券指出，未来，房企的收入增速将逐渐放缓。随着土地收购价格的上涨，预计中长期内行业利润将面临下行压力，未来结算利润率也将达到峰值并回落。此外，房地产企业继续分化，一、二线房企的销售增长率和投资均高于三线房企；同时，随着行业信贷的不断收紧，行业负债率再次上升，未来规模住宅企业将越来越强，行业集中度将继续提高。

交通银行夏丹(601328)表示，作为去杠杆化的重点领域，房地产融资环境非常严峻，各种渠道明显收紧。在严格的监管环境下，大型房企在获取资源和资金方面的优势十分突出，尤其是国有资产的房企。

“目前，房地产股票的估值相对较低，投资者不必过于悲观。从未来看，地产股可能会呈现分化状态，大公司不会有太多问题，而小公司的问题可能更多。”中信建投(601066)首席房地产分析师陈申告诉中信经纬客户。(中信经纬应用)