共有产权房供应增加 一二手房价格倒挂

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本报记者周

最近，一些城市的房地产市场显示出复苏的迹象，尤其是二手房市场。

自去年北京“317”新政以来，北京和其他城市的调控不断升级，市场出现下跌。今天，市场终于放缓了。从需求角度来看，北京二手房市场的主要需求是需求旺盛和改善的需求。同样，南京和杭州的主要市场需求也是急需的。总体而言，全国许多城市的二手房市场交易量出现反弹，市场回暖，但基础仍不稳固。

与此同时，央行有针对性的RRR降息、近期释放高达7000亿元的资金以及二手房价格倒挂也引起了广泛关注。不过，专家认为，在政策的干预下，二手房市场升温幅度有限，在正常交易水平恢复后，空房市很难继续上涨。即使央行再次降低标准释放流动性，在目标情况下，中国二手房市场也不会受到太大影响。

共有房产的供应增加了

据我爱我家研究院统计，6月份北京网上签约新建商品房(不含经济适用房)1674套，同比5月份下降46.1%，同比6月份下降9.02%。6月份，北京市新建商品房(不含保障性住房)平均成交价格为49516元/平方米，同比增长12.09%，同比增长5.97%。

值得一提的是，其中，6月份新增1620套产权房，142套网上签约，比上个月增长6倍多，比去年同期增长近3倍。今年上半年，新增商品房4028套，高于2017年的3114套。上半年，平均月营业额为374台，也高于去年的平均月营业额。

在6月份出售的新房中，近1/3的别墅、近1/4的共有房产分布在五环路和六环路之间，其余分布在六环路以外。剔除别墅、共有房产和公寓，6月份共售出1408套普通住房，同比下降50%。

在全国其他城市，包括共有房产在内的经济适用房供应也大幅增加。专家预测，在目前的房地产调控政策下，经济适用房的供应比例将会增加，而别墅等非必需品的供应将会相应减少。预计这一供应趋势将在今年下半年继续。

新房中二手房的价格是上下颠倒的

从北京、南京、杭州、上海和苏州的二手房市场来看，二手房市场自今年3月以来已经回暖。今年5月，北京二手房成交量创下14个月新高。

最近几个月，由于中国二手房市场回暖，新的住房市场继续受到政策的严格控制，因此许多城市的二手房价格出现了天翻地覆的变化。在这方面，我很喜欢我家市场研究所所长胡景晖，他认为二手房的价格倒挂需要从城市、地区和房地产的具体情况来看。例如，北京二手房的平均价格约为5-6万元/㎡，而新房的平均价格仅为4万元/㎡。二手房的价格明显上下颠倒，但这主要是因为北京已经进入了二手房时代，而且新房基本上都位于五环路以外的郊区县，所以价格自然低于市中心的二手房。但是，南京和上海同一地区、同一地点的价格倒挂主要是政策调控造成的，因为政府对新房的调控更直接、力度更大，而二手房的价格更多的是由市场交易中的买卖双方形成的，政策的影响相对较小，所以市场容易出现一手倒挂。

二手房的价格是上下颠倒的，这与政策和市场博弈不无关系。根据对杭州拱墅区、济南历下区、广州黄浦区、上海静安区、成都成华区和北京密云区等20个城区的数据分析，新二手房价格上下颠倒，差价在3000元/m2至6000元/m2之间。新房的价格低于二手房，这也导致购房者更加关注新房，尤其是在上下相差很大的楼盘和城市，以及“买了赚”的心态蔓延，一些城市不得不通过抽签的方式来决定购房资格。

在胡景晖看来，从长远来看，二手房价格倒挂并不是一个不可接受的问题。由于新的住房市场在政府干预下能够满足中低收入人群的基本生活需求，因此它可以有两个方向，一个是政府控制的经济适用房市场，另一个是纯商品房市场。这两个市场都有自己的价格机制。经济适用房市场按照保护价前进，而纯商品房市场由市场定价。双方互不干涉。至于二手房市场，由于业主大多是个人，交易价格仍将由市场决定，政策调控需要更多地从税收方面进行，包括一些限购政策。

“新房和二手房之间的价格差异不一定需要消除趋同。虽然差价在短期内可能会对个人投资决策产生影响，因为二手房的价格倒置会使个人在购买新房时有转售和赚取差价的动机，但在限制销售的政策和正在酝酿的房产税中。在调控下，两个市场可以分开发展，不需要完全统一。”胡景晖说。