服务信托：助推长租公寓行业健康发展

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我们的记者胡平

近日，经营长期租赁公寓的杭州鼎佳网络科技有限公司宣布破产。据报道，该公司的破产给大约4000名租户造成了损失，涉及6个在线贷款平台。几乎与此同时，自由式和蛋壳式等平台爆炸式发展，引起了舆论的广泛关注，如“租金投机”和“长期租赁公寓+小额贷款”模式的潜在风险。

在长期租赁公寓被“打雷”的情况下，他们的商业模式是:房东一方，与长期租赁公寓公司签订长期租约，并获得分期租金(通常是每季度一次)；在租户方面，租户从长期租赁公寓公司租赁房屋，并被明确或暗示地安排与金融公司签署分期(通常每月)贷款合同，一次性向长期租赁公寓公司支付租金(贷款本金)，并从签署贷款合同的金融公司分期偿还贷款本金和利息。由于长期租赁公寓公司通常按季度向房东支付租金，最初支付给房东的剩余租金有一个会计期间，并逐渐形成一个资金池。长期租赁公寓公司没有金融许可证，自建基金池也没有参与任何监管，这完全成为一个法外场所。长期租赁公寓公司一旦破产或出走，很容易产生一系列的倒闭效应，房东、房客和财务公司都可能面临亏损，最弱的房客无疑是最大的房客。

下一个问题是如何解决“长期租赁公寓+小额贷款”制度的缺陷，以合规的金融手段支持租赁市场的发展，从而在多方交易中充分保护房东、房客和金融公司的合法权益。让我们先看看政策背景。“房子是用来居住的，不是用来投机的”是一个大前提。第十九次全国代表大会报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购结合的住房制度”；9个部委联合出台了“支持同权租购”的新政策；中央银行提出了“建立和完善住房租赁金融支持体系”等主张...各种优惠政策表明，未来的住房租赁市场前景广阔，长期租赁公寓是租赁市场发展的重要领域之一，市场是可以预期的。

其中，信任能做什么？此前，信托公司对参与长期租赁公寓市场进行了分析和研究。例如，SDIC泰康信托认为，可以围绕长期租赁公寓的财务需求找到商机。其中，信托公司可以参与适合特许经营和购买运营模式的长期租赁公寓资产证券化服务，并参与魔方公寓资产证券化、自由资产证券化等长期租赁公寓资产支持证券在中国的顺利发行；前abs业务也可以发展。首先，为运营商提供前端融资，以满足其快速掌握住房的需求，然后将长期租赁合同和现金流稳定的公寓进行证券化。在从市场获得相对低成本的资金后，运营商将在早期以相对高的成本偿还融资。就现有的实践而言，在魔方公寓的案例中，资产支持系统采用了双重spv结构，即AVIC信托设立单一信托计划发放贷款，魔方公寓将应收租金质押给信托公司并提供弥补差额的义务，信托收益权转移到特殊资产支持计划。

深圳中顺一金融服务有限公司首席执行官李锋，多年来一直在国内一家大型信托公司主管金融创新业务。他认为，长期租赁公寓市场将是信托公司可以参与的一个新业务领域。如引入服务信托，创建“长租公寓+信托”模式，充分发挥信托法赋予信托财产的独立性和破产隔离功能，从法律制度和交易过程两个维度确保资金安全，彻底解决房东与房客之间的信任问题，使长租公寓健康合规发展。据李冯介绍，中顺易开发的互联网信托账户系统“张鑫宝”可以为各方开立信托账户。通过设立相应的信托计划，租户缴纳的保证金和需偿还的租赁分期贷款将纳入信托账户，信托监管将由信托公司实施。信托公司、金融公司、长期租赁公寓公司、房东和房客可以通过信托账户的端口随时检查信托账户的资金余额和使用情况，可以彻底解决存款和租金管理合规性、资金安全和用户信任等棘手问题。

信托账户具有独立性和破产隔离功能，可以全面监管存款和租金贷款的安全合规使用。即使长期租赁公寓公司因管理不善而破产，承租人的押金和支付给房东的剩余租金也将得到保证，债权人无权对信托账户中的资金主张权利。从这个角度来看，引入信托账户制度安排可以避免现有长期租赁公寓模式的缺陷，从而引导长期租赁公寓行业的健康发展。