央妈送7500亿元政策礼包 凉凉的楼市能得到温暖吗？

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酷，酷，酷！今天的房地产市场，就像秋天的天气一样，越来越冷，而减少RRR带来的好处非常有限。

在国庆长假的最后一天，继今年RRR三次定向降息后，央行发布了一条重大新闻，称从2018年10月15日起，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率将下调1个百分点，当日到期的中期贷款将不再展期。除去这一部分，RRR降息可以释放约7500亿元的额外资本。

业内人士指出，央行此次RRR降息的目的是明确的，即确保市场的流动性，主要是小微企业的流动性，并准确地将流动性注入实体经济，而不是楼市或股市。

安居克首席分析师张博告诉《国家商报》记者，从整个定向分配方式来看，国家仍然严格禁止资金流入房地产市场，但在实际操作中，也不排除有部分资金进入房地产市场，这对房地产市场和股市都是一个积极因素。

不过，业内一些人士指出，此次RRR降息不会有利于住房企业的融资。由于目前融资渠道的防火墙众多，大部分资金无法直接进入开发领域，房企资金仍将十分紧张，楼市降温的大趋势不会改变。

房企的资金不会因为RRR降息而改变

事实上，在去年RRR三次定向降息后，央行已经向市场注入了近2万亿元，加上近5000亿元的改革资金，比上半年增加了93410亿元，相当于11.841万亿元，接近2015年的16.39万亿元和2017年的12.63万亿元。

根据央行发布的数据，截至8月底，本外币贷款余额为137.59万亿元，同比增长12.8%；月末，人民币贷款余额131.88万亿元，同比增长13.2%，增速与月末和去年同期持平；当月，人民币贷款增加1.28万亿元，同比增加1834亿元。分行业看，家庭贷款增加7012亿元，其中短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。

央行会下调存款准备金率以释放流动性吗？这会影响房地产市场吗？事实上，该行的RRR降息与房价没有直接关系，但有许多影响。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)认为，很难估计RRR方面向房地产市场投放的资金数量。对于小微企业，银行觉得小微企业的风险太大，不能放贷。

上海通策咨询研究中心主任张宏伟表示，在楼市调控基调不变的前提下，RRR减息的主观目的是刺激宏观经济，挽救小微企业。因此，外围的放松对开发商的资金链没有积极的一面。

“从融资渠道来看，除了开发性贷款，没有其他可供选择的创新融资渠道，无法解决上市房地产企业的大量资金需求。”张宏伟说道。

私有住房企业将主动“降价并偿还”

张宏伟在接受《全国商报》采访时表示，这项政策已经将住房企业的融资“去杠杆化”到了极点，所谓的“创新”和杠杆融资方式已经基本停止。因此，在当前融资渠道紧缩的背景下，即使RRR下调，房地产企业短期内也不会有机会大幅提高杠杆率。也就是说，市场有钱，但钱可能不会进来。

从现实来看，RRR切是“肉在你的嘴边，但你不能吃它，即使你吃了它，价格也不低。”融资成本没有下降，借款也更多了。高成本融资继续侵蚀企业利润，住房企业也是如此。现在融资成本仍将居高不下，房地产企业能做的就是加快三四线城市项目的“周转速度”。

从历史经验来看，RRR降息有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多信贷支持；这有利于释放更多的住房需求，加大房地产市场的去库存化力度。当市场好的时候，RRR降息肯定会刺激房地产市场；然而，在市场低迷时期，当各种融资渠道相对紧张时，流向房地产行业的实际资金是有限的。

从今年6月的RRR降息中不难看出，尽管累计可释放资本约为7000亿元，尽管融资渠道收紧，但房企仍难以获得资本、降低融资成本，仍将在较高水平上运营。张宏伟认为，高成本融资将继续侵蚀企业利润。此外，自2016年以来，当高价土地进入市场时，就面临着“限价”问题。2018年房企年报发布时，利润率的数据应该不是很好。

在这种背景下，房企只能增加自筹资金。然而，该政策继续严格控制资金向房地产的过度流动。不仅不规范的资金渠道被堵塞，规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限，融资进一步收紧。然而，住房企业的融资困难很可能导致一些住房企业陷入现金流困境，从而增加了住房企业的债务违约风险。

此外，从房企的资金回笼压力来看，张宏伟认为，今年第三季度是民营房企资金回笼压力最大的时候，不会因为RRR降息而改变，通过主动“大幅降价”还钱的现象会越来越多。