＂豪宅四少＂一同亮相!房子好卖 但开发商们高兴不起来

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2017年8月，在“抑制房价上涨”的调控背景下，昆仑地区等项目最终以平均9万余元的价格成功取得预售许可证，预售价格突破此价格项目的情况罕见。

截止到今年10月14日和21日，北京金茂大厦、昆仑域、西盟一号院和太和西府院已具备预售资格，这四个项目的预售单价约为10万元。

“这些豪华住宅项目占据着有利的地理位置，这就是开发商投入了许多资源的商品价值。如果继续长期持有，在当前的市场环境和融资环境下，将会给开发商带来更大的资金流动压力。”诸葛房产搜索数据研究中心首席分析师陈雷说。“各大房企已经到了业绩的时候，所以他们调整了开盘节奏，选择了尽快开盘，以尽快获得现金流。”

近日，当“镁雕地产”的记者打电话询问沂蒙一院的销售人员是否可以去售楼处看一看时，对方并没有直接同意记者的要求，而是试探性地说:“听了我们的户型和价格介绍后，再决定是否来。”人气可见一斑。

远远超过预期的去化学速度

据《镁雕房地产》记者介绍，这些新豪宅位于北京市丰台区，销售速度远远超出预期。

其中，金茂富项目位于宋家庄，销售单位主要是大平城和叠品别墅，面积250~350平方米。主要单元的总价约为2000万元，但在此次上市的豪宅中，这一价格仍处于较低水平。

然而，这里的配套设施似乎难以跟上“豪宅”的脚步。当记者走出宋家庄地铁站时，他看到附近有一个建筑工地和一栋低矮的居民楼，不时有卡车驶过，带来烟尘。

销售人员告诉记者，许多买家都表现出强烈的购买意愿，购买了44套在市场开放前已取得预售证书的套房。目前，这些房子已经卖了1 空.现在能推荐的只是那些要上市的带有预售证书的房地产，这需要提前安排，并说:

"以后开盘的项目价格肯定会更高."

另一个“大厦”，昆仑大厦，位于南二环和南三环之间，毗邻四个项目中离市中心最近的李泽商务区。昆仑地区在二期重叠项目中获得预售证书，共有112套，面积约250平方米，平均价格为11.5万元。

据悉，昆仑地区著名的维权事件并未影响销售，销售人员表示，自市场开放以来，已售出90多套。上层公寓已经基本售罄，剩余的堆叠和中层产品正在出售。目前，已有30多套维权的一期房已经退役，目前正在市场上出售。

泰和西府大院位于丰台区李泽桥西北侧，属于泰和集团(000732)高端项目“庭院”和“庭院”系列之一。172平方米和197平方米的公寓是主要单元，平均价格为11.3万元，总价约为2000万元。销售人员告诉记者，约70%的上市房屋已经售出，他们可能很快会被送到其他项目出售。

此外，销售还透露:

昆仑有个问题。在30位业主退房后，其中20多位来我们这里买房。

西盟一号院位于南三环以南的嘉园路，是四大豪宅项目中最高的一个，公寓面积330~500平方米，只有126套房，总价在3000万元至5000万元之间。因此，销售人员在接待客户的过程中更加谨慎，以至于记者无法进入项目。

但是，据附近居民反映，十多年前项目周围有很多老社区，配套设施不到位，这使得这样的高端项目在这里显得格格不入。然而，据消息人士透露，这个项目的销售结果也令人印象深刻。

等待很长时间才能进入市场

土地收购的成本在很大程度上决定了最终房屋的价格，但从土地价格来看，这次进入市场的项目价格并不高。

2015年8月31日，经过64轮激烈竞争，中铁三局集团以50%的溢价赢得丰台石榴村。据测算，该地块的建筑价格已超过50000元/平方米，附加条件是将分配18600平方米的公共租赁住房，价格为7000元/平方米。这片土地就是现在北京金茂大厦所在的地方。

昆仑地区的土壤拍卖也在2015年举行。同年1月5日，丰台区亚林溪小区一期地块进行拍卖，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米。

经过投资，华润九仓平安财团以42亿元的价格和45300平方米的“限价房”成功中标，地价接近50%。据中原地产当时的首席分析师张大伟提供的统计，该地块的底价达到了3.73万元/平方米，基本上只是售价的一半。2015年4月，该地块的案例名称确定为华润昆仑区域，由华润负责交易，将打造满足改善需求的平面豪宅和堆叠式产品。

2014年2月20日早些时候，太和集团以49.58亿元的价格获得了北京市丰台区旧房改造项目的地块，并追加了5万平方米的限价商品房，价格为2.1万元/平方米。土地面积96390平方米，总建筑面积170535平方米，挂牌出让起价33.5亿元。

经过与融创、茂源、鲁能、龙湖葛洲坝(600068)中化房型财团等7家房地产企业20轮投标，该地块最终被泰和集团中标为西府大院项目。根据泰和的内部计算，这块土地的底价是55000元/平方米。当时，一些市场专家认为，扣除经济适用房和商业建筑后，底价应该超过8万元/平方米。现在西府大院的现价是11.3万元/平方米。

此外，这些豪华项目经历了从土地收购到销售的漫长等待。三四年足以改变整个市场环境，这也使房地产企业陷入非常尴尬的境地。

华润自从接管这块土地以来，已经沉默了很长时间。2015年4月，最终宣布2015年顶级豪宅昆仑将上市，但之后没有消息。直到2016年7月28日，华润再次宣布计划在当年的国庆档案中公布样板间。

然而，随着北京930政策的出台，一个不成文的价格上限开始出现:

一方面，价格相对较高的豪宅很难获得证书；

另一方面，旧项目在启动后期很难提价，基本上不能提价。

直到2017年8月，昆仑域名项目才最终以单价降至9.5万元的价格获得一期销售证书。这使得项目不得不选择“减少分配”，这反过来又诱发了维权事件的诞生。

同样，自2014年收购土地以来，西府大院一直在等待开盘出售。然而，为了迅速收回资金，该项目不得不提高付款门槛。

据西府大院的销售人员介绍，泰和规定该项目的最低首付款比例为50%。此前，据一家中介机构报道，西府大院只接受全额购房。此外，这样的高端定位项目实际上是粗略交付的，而精装需要每平方米额外支付15000元。

“为了生存和健康稳定的现金流，房企不得以低价出售其在《不上市》中的高端豪宅项目。这带来了矛盾。一方面是土地被提前收购时的高地价，另一方面是市场被推时的市场低迷，导致这些豪宅的价格低于底价，房屋企业仍将承受一定的经营压力。”陈雷分析称，开发商同时集中精力寻找高端项目进入市场，这表明他们对近期公布预售价格并不乐观。此前，他们希望掩盖市场，在政策放松后寻求上市是不明智的。