世茂房地产：下半年会谨慎拿地，负债还会些许上升

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照片:世茂房地产绩效会议

在落后了几年之后，福建曾经的领先房地产企业世茂地产，在这两年里逐渐走上了回归之路。上半年，世茂房地产(以下简称“世茂”)实现销售额723亿元，同比增长60%；营业额121.5亿元，同比增长20%；股东应占利润14.4亿元，同比增长3%；毛利率增长1.4个百分点，达到31%；核心业务利润率提高0.9个百分点，达到14.3%。

外界对世茂收入和利润的快速增长并不感到意外。早在四年前，世茂就喊出了1000亿元的口号。然而，由于2014年以来的调整，世茂一度增长乏力。直到去年，被“甩在后面”的世茂才从低迷中挣脱出来，重新审视了规模。

在3月份的年度业绩会议上，世茂副董事长兼执行董事许世坛透露，2020年世茂的销售规模可能达到4500亿，未来两年世茂肯定会有很大的增长。

需要指出的是，尽管世茂去年冲进了1000亿的团队，但它仍然需要更加努力地工作，以赶上前“队友”融创、华润等房地产企业。

除了在销售方面的积极表现，世茂在土地收购方面也毫不留情。根据半年度报告，从今年1月到6月，世茂新增48个项目，新增土地储备的平均底价约为每平方米5966元，比去年低43%。新增土地建筑面积772.8万平方米，土地总成本295.73亿元。

加强合作与开发是世茂降低征地成本的原因之一。如今，住宅企业更加注重成本控制，合作开发模式已经成为市场的主流。许世坛坦言，世茂在合作项目中的权益一直在60%以上，空.也有合作当市场不是特别清晰的时候，通过合作来分担风险是一个很好的方式。

土地收购步伐的加快，使得世茂的净资产负债率在过去6个月里略微上升了3.8个百分点，至62.7%。许世坛认为，目前的债务比率水平使世茂与空.有一定的增长他预计，世茂的债务比率将在今年下半年略有上升，年债务比率将控制在70%以下。

至于今年下半年的征地计划，许世坛表示他会更加谨慎。“现在有些城市有流动标准的现象。除非是一个特别便宜或特别乐观的城市，世茂仍将把更多的精力投入到销售和支付推广，以及安全第一。”

根据半年度报告，截至6月底，世茂股权转让前的土地储备约为5162万平方米，估计价值超过8800亿元。今年，世茂的可销售资源超过2600亿，其中1800亿将在下半年推出。

许世坛表示，他有信心实现1400亿元的年销售目标，而且很有可能超过这个目标。今年上半年，世茂实现了51.7%的销售目标。据管理层透露，截至8月28日，世茂已经签署了1000多亿份合同。

除了传统的住宅商业之外，商业和酒店也是世茂拥有更多油墨的领域。酒店运营方面，上半年营业额为8.8亿元，同比增长8.5%。如果排除上海国际广场装修的影响，收入增加14.9%；在商业和办公物业运营方面，租金收入为3.9亿元，同比增长2.4%。剔除上海国际广场关闭的影响，租金收入同比增长11.7%。

世茂董事长徐荣茂一直希望房地产、酒店和商业“三驾马车”能够独立上市，并同时上市。商业平台世茂股份和房地产平台世茂地产分别登陆a股和港股，酒店是唯一未上市的业务。

在过去的几年里，徐荣茂多次表示希望剥离酒店业务。2011年5月，世茂向HKEx初步询问酒店业务在主板独立上市的可行性，并计划依托旅游地产概念剥离其五星级酒店资产上市。

该计划最终搁浅，因为它未能满足相关的上市要求。然而，这并不影响徐荣茂将酒店业务推向资本市场的想法。今年3月，徐荣茂透露，他计划在未来3-5年内实现酒店平台的单独上市。

今年上半年，世茂开始转移酒店资产。5月，世茂宣布计划将上海申坑酒店项目以7.77亿元人民币的价格转让给世茂房地产。从a股平台世茂股份转移优质酒店资产，然后从外部注入香港股票平台世茂房地产，为酒店业务在香港上市铺平了道路。

然而，在此次业绩会议上，许世坛否认了上述观点，指出世茂酒店业务的经营和财务业绩远未达到上市要求。“分拆是一个长期目标，包括酒店业务，但首先需要达到一定的规模。这不是两三年的问题。规模较大时，请考虑分拆。”