“房价不涨”倒逼地方政府 摆脱土地财政

本篇文章1326字，读完约3分钟

记者观察本报记者周

中央政府提出“坚决遏制房价上涨”。换句话说，人们希望房价会稳定下来。在严格控制下，房价可以保持基本稳定，没有大起大落，这将达到政策的初衷。在未来10年，如果房价能够保持稳定，这将为中国创造一个难得的机会，推动各种改革，建设一个升级版的经济。

事实上，在“不提高房价”的政策下，最直接的影响和结果就是开发商不能提高房价。新政要求房价不应上涨，这意味着地方政府应该被迫放弃土地融资，这可以鼓励地方政府更理性地看待土地融资，而不是过多地考虑土地融资。

有三个核心问题需要澄清。

首先，房价能不涨吗？从交易环节来看，这是可以做到的。无论是二手房还是二手房，网上签约系统已经实施，地方政府可以制定指导价。高于此价格的合同可以拒绝或延期，这在操作上是可行的。从开发商的角度来看，房地产开发的利润仍然可观。对于开发商来说，主要的挑战在于劳动力成本的上升和高价收购土地的风险。新政将迫使房地产企业降低成本，停止高价购买土地。被收购的高价土地怎么办？首先，开发人员自己可以平衡地消化。其次，如果开发商内部消化不了，地方政府也可以在控制平均房价的情况下，在区域内均衡消化。例如，建造更多有政策保障的房子可以降低平均房价。

对于地方政府来说，房价不上涨意味着土地价格不能随意上涨，更不用说推高土地价格了。同时，土地招标、拍卖和挂牌制度也面临着必要的调整，转让价格必须封顶。在这方面已经积累了一些经验，例如，在价格达到上限后，有可能竞争经济适用房配套面积或其他附加条件，在技术操作上也是可行的。这样，地方政府将被迫重新审视土地财政。值得一提的是，目前地价处于历史高位，稳定在如此高的水平。与过去地价下降相比，土地拍卖的影响较小。对于欠发达地区，也有必要放松土地财政，但挑战相对较大。这样做的好处是，这些地方被迫量入为出，节省开支，把更多的精力用于促进经济结构调整和产业升级。必要时，中央政府可以通过转移支付对经济结构调整压力大的城市给予一定的财政支持。

其次，过度监管会导致房地产价格大幅下跌吗？这不太可能发生。需要注意的是，目前中国经济基本面正在稳步改善，经济在不断向前发展，新的动能在不断聚集，人们的收入在不断增加，而原材料、劳动力和建筑安装的成本也将稳步上升，这就决定了房地产总成本将继续上升，而考虑到通货膨胀因素，房价不可能满足急剧下降的条件。目前，房地产市场并非没有需求，但购买限制等因素实际上抑制了一些购买力。随着二孩政策的全面实施，城市化仍有很大潜力。

第三，我们应该看到房价不上涨的积极因素。如果房价在一段时间内不上涨、不稳定，房价收入比将逐渐趋于合理，房地产泡沫将被挤出，社会资本将更多地流向实体经济，各种创新将得到推动，过高的房价将无法传导到其他行业。因此，社会总成本将会降低，“房价上涨-成本上涨-房价再次上涨”的恶性循环将会出现。关键是人们的生活压力会减少，这样他们会有更多的快乐和收获。

诚然，我们也应该看到，“房价不上涨”只是在特定时期采取的一项特殊政策。今后，有必要建立和完善房地产健康发展的长效机制，特别是完善多层次的住房保障体系。这个市场的解决方案应该留给市场，而不是政府的过度干预，市场将决定价格的涨跌和资源的配置。