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每个记者吴若凡吴每个编辑魏

在今年的“中考旺季”,房企的业绩普遍呈红色。根据房地产企业公布的财务报告数据,房地产企业的盈利能力普遍提高,高层企业获得土地、信贷等资源的机会明显倾斜。

然而,与表现大不相同的是,房地产行业在资本市场的表现一直在下滑。上半年房地产指数下跌28.89%,创下新低,房地产股票市值蒸发1万亿元。

对此,相关业内人士告诉《国家商报》,在楼市调控的背景下,今年上半年,房企出现了以下情况:回报率下降,市场征地成本高,限价压缩了长期利润,行业pe估值难以持续提高。这些因素间接导致了房企财务报告公布后股价的下跌。

同时,7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位也将影响下半年房企的市场预期。在宣布的下半年计划中,许多房地产企业对推进计划、融资节奏和土地收购计划进行了调整。

下半年的生存法则:现金是王安全最高的

2018年上半年,许多企业销售业绩良好,如新城和世茂,均实现了50%以上的年度目标。

阳光控股执行董事、阳光城市集团执行副总裁吴建斌在接受《国家商报》采访时表示,目前,大中城市和西部地区的供需矛盾依然不平衡,2016年至2017年,房地产市场总体表现良好。

安居克首席分析师张博表示:“由于结转问题,财务反应有一定的滞后,业绩只能代表过去。”

不过,吴建斌也告诉记者,许多公司对未来三年的发展规划设定了很高的目标,这导致了当前投资和应收账款大幅增加、贷款比例居高不下的现实。

然而,在2018年,各种影响市场的因素,如政策法规,相继出现。就目前的政策环境而言,建立房地产长效机制仍是关键工作。

"这一波房地产股票价格波动是由于市场背景和市场预期."张博直言不讳地表示,房地产企业的生存空间已经逐渐缩小,目前市场对房地产的预期相当悲观。整个下半年,地产股将受到很大影响,可能会出现一些回调和波动性调整,但整体下降趋势难以改变。

然而,吴建斌仍持乐观态度,他表示,过去房地产的驱动力,如城市化、地方政府对金融的需求、人们对更美好生活的需求、房地产的升值和保值功能以及金融对房地产的支持,都没有改变。目前,房地产企业销售业绩良好,需求依然强劲。只要房子能被推出去,它就能被卖掉。

吴建斌表示,重新回归重视现金流管理是目前最重要的事情。“房地产公司都在谈论现金流管理,而我们的高周转率也是为了现金流管理。”他说,大型房屋企业主要采取三种态度:第一,暂停购买土地;第二,现金为王;第三,等待机会。

方法总是比困难多。为了生存,中小住宅企业绞尽脑汁思考策略。首先,找一个适合你的安全垫,等着瞧吧;二是降低条件,加入大企业;三是密切关注资产出售,确保资产安全;第四,期待找到大型企业代表机构进行建设和销售;第五,谋求上市并获得发展的空房。

张博在接受《国家商报》采访时表示,从国家监管层面来看,整个基调是“坚决抑制房价上涨”。对于房地产企业来说,他们要做的就是拿走数量,扔掉货物。接受资本成本比通过周转来返还现金流更好。

高周转率是解决风险最根本的方法。但是,吴建斌强调,高周转率不是为了缩短建设周期,也不是为了降低质量,而是为了通过销售迅速收回资金,然后用这笔钱来偿还原来的土地购买款,并使用更多的钱来促进项目建设。吴建斌还表示,房屋企业仍想购买土地,而土壤储存是房屋企业的核心竞争力。

新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示,房企需要在战略布局、人力资源、财务资源、销售战略和土地扩张等方面进行全面调整。比如,在调控严格的一、二线城市,要缩小战线,减少投资,加快去工业化,收回资金。在监管相对宽松、市场稳定的二线核心城市,需求充足,供给不足,我们可以继续布局,寻找机会收购土地,扩大投资,扩大团队,拓展市场。在一些经济、人口、收入和区位条件较好的三、四线城市,房价和地价涨幅接近峰值,需求开始好转和下降,未来增长已经不足。这些城市的布局可以适当放慢,销售应该加快。

房企中考喜忧参半:业绩亮眼股价受挫 后市预期偏弱

未来两年,棚改货币化安置面积将出现高峰和下降,单纯依靠政府投资而没有产业支持的房地产销售将难以维持。预计工棚改革的货币化将在未来削弱房地产销售的吸引力。直接结果是,去库存化趋势正在收紧,因此三线和四线城市的地价将会下降。

就并购而言,整个市场上的并购越来越多。如果融创收购HNA,下半年大型房企并购中小房企的趋势将越来越明显。另一个趋势是,未来大型综合企业将进入房地产领域,房地产业务剥离将加速。

总部住宅企业的应对策略:规划后寻找机会

住房企业负责人的做法往往对行业有很好的示范作用。

在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”后,万科总裁兼首席执行官朱九生也在2018年中期业绩会议上谈了一些市场看法。他认为,删除“太快”一词表明政府决心监管和管理这个市场。“对重点城市有一些具体的控制措施。这些措施非常有利于整个行业的长远发展,有利于建立房地产市场的长效机制。”

万科对这个行业的态度仍然乐观。朱九生说,“这个行业还有空房,而且容量还是很大的。城市化进程仍未完成。租赁市场刚刚起步,机构干预的时机刚刚到来。人们对整个城市中与to/きだよ/room和房地产相关的各种服务仍然有很大的需求。因此,我们对整个市场和我们自己的业务前景仍有基本的信心。”

事实上,万科是第一个提出“白银时代”的房地产企业,所以它现在围绕两条主线提供服务:客户同步发展和与城市同步发展。其业务领域涵盖商业开发和运营、物流和仓储服务、工业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

为了满足新的业务需求,万科近年来一直在推进“五位一体”的改革。万科执行副总裁孙嘉指出,如果传统的组织模式和激励机制继续要求职业经理人,那么在新的时代,将很难在如此多的新业务中创造优异的业绩。因此,在提出城市服务提供商支持战略后不久,万科开始正式提出业务合作伙伴机制。

以万科深圳公司为例,深圳公司已经进入多种业务场景,其组织模式已经转变为围绕多种业务的城市公司,相关业务多元化。在这种机制下,由总经理、副总经理、助理总经理、总监和部门经理组成的传统金字塔式层级管理结构已经被打破,成为一种相对扁平的分散管理模式。

看看中海地产这个中央企业,它对市场变化更加敏感。中国海外发展委员会主席兼首席执行官严建国表示,“坚决抑制房价上涨”的表述与以往不同,这表明了中央政府控制房价的决心。目标是合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期。市场观望情绪将在短期内加剧。”

严建国进一步指出,下半年调控将继续收紧,资金仍将吃紧。因此,市场将更加谨慎,消费者将拭目以待。“从目前的监管结构来看,房地产供给侧改革将继续推进,商品房市场总量增长将受到抑制,房地产企业规模扩张将逐步放缓。从今年的土地供应结构来看,许多商品住宅用地都配有经济适用房、人才房、长期租赁公寓等。因此,如果未来整个房地产市场的商品房总量保持不变或略有增加,随着多主体的供给,多渠道担保供给的强度将会加大,商品房市场的比重将会逐渐缩小。”

房企中考喜忧参半:业绩亮眼股价受挫 后市预期偏弱

在投资策略方面,严建国指出,中海集团将谨慎对待投资。就地区而言,中国海运仍将把重点放在一线和二线城市,包括人口不断增长、工业不断发展的特别有活力的新兴城市。它主要集中在传统的一线和二线城市作为主战场。希望目前规划的60多个城市将得到深化,以确保市场份额的增长和未来三到五年的充分增长。

严建国认为,目前的政策正处于高度动荡时期,下一个新政策可能随时出台。此时谨慎投资是必要的。今年下半年土地市场可能会出现一些更好的机会,因为与第二季度甚至去年相比,今年第三季度一些重点城市的土地拍卖市场已经降温。

“我们宁愿错过一些机会,也不愿抛出一些错误的情节。因此,在下半年,我们也在积极寻找机会。在正常情况下,我相信还是会有一些更好的机会,但是很难判断这个机会是什么时候最好的。我们认为,我们必须保持高度的敬畏,采取更加谨慎的态度。”严建国指出。

标题:房企中考喜忧参半:业绩亮眼股价受挫 后市预期偏弱

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