地产央企集中“降杠杆”， 两月十余项目挂牌增资

本篇文章2318字，读完约6分钟

资料来源:中国视觉

在金融环境紧张的情况下，住房企业纷纷释放减债和减杠杆的信号，尤其是发挥“示范”作用的中央企业，开始了密集的“减杠杆”行动。

时代财经发现，8月份以来，北京证券交易所异常繁忙，华润置地、金茂、招商局蛇口三家房地产企业先后上市了几个增资项目，增资金额从近1000万到20多亿不等。此外，许多国有企业通过转让项目股份来吸引投资。仅在9月份，就有超过20只项目股票上市出售。

从外界的角度来看，吸引一个又一个投资的目的是为了“减轻”公司财务上的负担。时代财经分别询问了华润置地、金茂和招商局蛇口的情况，但截至发稿时，华润置地和金茂都没有回复，而招商局蛇口董事会秘书刘宁表示，项目增资只是一种正常的业务安排，并不涉及公司的财务战略。

中央企业的集中投资

华润置地、金茂和招商局蛇口是本轮上市增资的“主力军”。8月和9月，这三家房地产企业共上市10个增资项目，上市价格超过66亿元。

金茂拟增资项目为凯茂房地产(杭州)有限公司(以下简称“杭州凯茂房地产”)、兴茂房地产(杭州)有限公司(以下简称“杭州兴茂房地产”)和广州富茂房地产开发有限公司(以下简称“广州富茂”)。

杭州凯茂房地产和杭州兴茂房地产是金茂注册成立的项目公司，开发杭州市政出初[2017]67号和杭州市政出初[2017]68号地块，去年9月20日，金茂豪斥资65.59亿元在杭州接管了两块地块，掀起了当天土地拍卖的高潮。这两块地的底价分别高达35200元/平方米和36300元/平方米。

在严格控制的环境下，高价地块的去转换面临挑战。据业内人士估计，上述两块地块的保护价达到了5万元/平方米。从目前情况来看，两个项目都处于建设阶段，其中郑航初初初[2017]68号地块已命名为“东城金茂大厦”，正在申请预售许可证，但周边项目平均价格只有3.8万元/平方米，因此很难最终决定该项目的最终销售价格能否得到保证。

根据上市信息，杭州凯茂房地产和杭州兴茂房地产的增资金额为1亿元。增资完成后，新增投资者将持有公司50%的股份。但广州富茂有一个30.04亿元的佛山项目，金茂计划增资991万元，相应的股权比例达到67%。由此可见，金茂试图通过吸引外资来分散高价地块的资金压力。

与金茂寻求资本合作一样，招商局蛇口和华润置地也频繁上市增资项目。8月31日，招商局蛇口宣布，为加快深圳蛇口太子湾地区的发展，引入实体经济，推进“前岗-中心区-后城”的发展和运营模式，拟通过增资扩股，引入合作伙伴控股深圳太子湾上荣房地产有限公司、深圳太子湾上泰房地产有限公司、深圳乐毅房地产有限公司和深圳商祺房地产有限公司。

这四家项目公司的主要资产是太子湾地区的dy02-01、dy02-03、dy01-04和dy03-02地块，其中dy02-01和dy02-03地块是招商局蛇口一期投资项目的一部分，dy01-04和dy03-02地块的土地用途为商业用地

招商局蛇口对太子湾项目投资巨大，仅太子湾自由贸易区一期总投资就达135.24亿元。根据上市信息，本次增资所得资金将用于太子湾项目的开发，四家项目公司的上市总额为63.2亿元。增资完成后，合伙人将持有深圳市台子湾尚荣房地产有限公司和深圳市台子湾尚泰房地产有限公司49%的股权，以及深圳市乐毅房地产有限公司和深圳市商祺房地产有限公司51%的股权..

同样，华润置地为了寻求金融合作，上市了三家子公司，即宁波润晶房地产开发有限公司、广州增城润宇房地产有限公司和杭州润鑫房地产有限公司。这三家公司是今年新注册的项目公司，华润置地也在上市信息中表示，募集资金主要用于项目地块的开发建设。

去杠杆化“纪律”

经过去年新一轮的推广，“去杠杆化”已经成为各大房企之间的一种“默契”。

在今年的中期业绩发布会上，许多房地产企业一致发布了加快收款、放缓征地步伐、降低债务和杠杆的信号。碧桂园、恒大、融创、龙湖等多家大型房地产企业已明确表示，未来将保持谨慎的征地态度。

融创中国执行董事兼首席执行官王梦德承认，降低杠杆率是融创过去两三年的发展方向。未来几年，融创的杠杆率将继续下降，净资产水平将继续上升。

私营企业就是这种情况。正在进行改革和整合的中央企业和国有企业将“去杠杆化”放在了突出位置。华润置地副董事长唐勇曾在业绩会议上直言不讳地表示，SASAC对中央企业使用杠杆有明确的规定。

中国企业研究院首席研究员李进表示，近几年来，许多中央企业为了避免在新一轮改革中被重组整合，把规模扩张和资产扩张作为最重要的手段，疯狂地通过负债进行资产投资和收购。结果，企业中形成了超额债务问题，这在高杠杆的房地产行业中更为明显。

在它看来，高杠杆率不仅会导致金融风险，还会导致金融资源的浪费和产能结构的失衡。因此，控制杠杆率，形成合理的资产负债结构是本轮国有企业改革的重点。

事实上，为了加快去杠杆化，年初以来，《上市公司国有股权监督管理办法》和《关于促进国有资本投资运营的实施意见》相继出台。另据媒体报道，9月份，30多家负债累累的中央企业在其2018年度经营业绩责任书中增加了降低杠杆率和债务的约束性指标。

此外，国务院国有企业改革领导小组办公室最近公布了“双百行动”的入选名单和后续规划。其中，中国船舶重工集团公司已经开始出售其房地产资产。9月30日，CSSC预先披露了重庆瑞州实业发展有限公司100%股权的转让情况，信息显示该子公司去年实现净利润1534.84万元，但今年上半年净利润亏损522.3万元。

最近，中央国有企业出售房地产项目的行动正在加快。根据时代财经的统计，仅在9月份，就有22个项目被国有企业挂牌出售，其中包括华侨城、中国建设和中粮集团。