马光远：政府千万不要管制房租 没有比这更坏的选择

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最近关于房租飞涨的讨论很有价值。

虽然房价仍然影响着公众的神经，但今年一些城市房租的快速上涨已经直接影响了许多人的生活。不完全统计显示，截至今年7月，一些热点城市的租金同比上涨了近20%，有的甚至达到了40%。

我看过很多关于这个问题的讨论，无非是以下几点:

第一，每年的季节性增长，尤其是6月和7月是租房的旺季；

第二，一些城市清理共享和低端租赁，导致供应减少和价格上涨；

第三，中介机构和机构正在哄抬价格；

第四，资本涉及长期租赁公寓，资本要求回报高，导致租金上涨；

第五，金融机构正在发挥杠杆作用。一旦杠杆作用被打破，不仅出租的房子将被移交，而且已经支付的租金也将被浪费。

面对不断上涨的房租，我该怎么办？有几个答案:

首先，它呼吁政府干预并抑制租金上涨。有人建议政府设定租金指导价；

二是整顿甚至取缔中介；

第三，限制资本；

第四，征收空税，以挤出有效住房并增加供应。

为什么我说关于租金的讨论很有价值？我并不是说租金上涨的原因和当前讨论中提出的解决方案都很好。相反，我认为，面对中国租赁市场公共政策框架的严重缺失，面对租赁市场的未来发展，我们必须有一个政策底线:租赁市场未来的政策不应该重复房地产交易市场过去20年的错误。

更明确地说，在过去的20年里，中国住房市场的公共政策并不成功，特别是当政府干预房地产市场时，各种控制房价的措施基本上都以失败告终。在租赁市场刚刚被纳入公共政策体系的情况下，我们希望中国租赁市场的公共政策不会重复买卖市场的悲剧。

我们要问:租金上涨真的是由机构干预造成的吗？真的是因为资本在火上浇油吗？如果租金上涨，呼吁政府控制价格真的能解决租金上涨的问题吗？它会像房价一样受到更多的控制和上涨吗？

如果这些问题不清楚，中国住房租赁市场的公共政策将成为一个愚蠢的账户，这是我们不想看到的。

特别是当外界呼吁政府加强租金管理时，我看到有关部门反应很快:

北京市住房和城乡建设委员会采访了长期出租公寓的商贩，如紫茹、蛋壳和翔宇，要求他们不要恶意争夺住房，不要利用银行贷款争夺住房，不要通过提高租金诱使房东提前终止租赁合同。

8月20日，自由式、翔宇、蛋壳等10家大型房屋租赁企业的负责人也承诺，将严格执行“三不准”的要求，不增加租金，将手中所有的房屋(超过12万套/间)全部拿出来上市，并严惩哄抬房价、抢房的业务人员。

这样的解决方案似乎是立竿见影的，但从中国房地产市场过去20年的历史来看，这样的解决方案路径是不可靠的，暂时的承诺并不意味着长期的解决方案。在政府真正弄清楚房租上涨的原因之前，政府拿出了控制的大棒。最高限价，各机构都表示承诺不提高租金，这只能迎合每个人对租金上涨的愤怒，但只能管理一段时间，但不能提供长期保证。这一点任何一方都很清楚。

在我看来，有三个问题必须从概念和理解上加以澄清:

首先，中介和机构是罪魁祸首吗？

有人认为租金上涨主要是由于中介机构囤积房屋，导致租金上涨。可以说，指责中介和机构似乎是控制中国许多领域价格上涨的基本逻辑。

随着蔬菜价格的上涨，责任被推给了蔬菜销售者，而肉类价格的上涨又将责任推给了肉类销售者。因此，提出了“农业超对接”，直接取缔了蔬菜销售商等中介机构。

我感到非常难过的是，这些建议最终变成了政策。中国已经进行了40年的市场化改革。到目前为止，我们甚至还没有搞清楚史密斯的“专业化”分工带来的利益和组织分工带来的成本降低的基本原理，而是直接回到了刀耕火种农业中“农超对接”的理念。在中国租房的最大问题不是中介和机构太多，而是太少。

目前，中国大部分出租屋都是由租户自己提供的，机构很少。目前，中国租赁市场的机构比例不超过3%，美国为30%，日本为80%。如果中介机构很少，少数机构会利用自身的信息和专业优势垄断信息、房产和价格。

因此，问题的关键不在于机构推高了租金，而在于机构太少，竞争不够，导致市场混乱。从去年开始，一些机构开始干预租赁市场，这是一件好事，而不是坏事！这一定是清醒的。如果组织被淘汰，租金只会更高。

第二，这是否政府控制租金的好方法？

一些专家认为，租房是民生之本，政府应该制定租房的指导价格。这是最天真的想法！租房当然是民生，但保障民生的最佳方法不一定是由政府直接提供，也不一定是由政府直接控制价格。

在中国市场化改革的40年里，民生取得了巨大的进步，不是因为政府的管理，而是因为政府对大多数领域的忽视。政府应该直接在租赁市场提供廉租房，只对政府提供的产品如廉租房进行定价，而不是对市场化的租赁市场进行监管。

因为在过去的40年里，很多领域已经证明，一旦政府放开某一领域的价格管制，某一领域一般会发展得更好，而政府热衷于管理价格的领域，如房价、油价等，则是价格极度扭曲、产业发展极不健康的领域。

这些原则已经被中国40年的改革开放实践所证明。为什么它们仍然深深扎根于中国人的思想中？

在租赁市场，政府不需要控制价格。政府需要做的是管理租赁市场的秩序、信息和组织的行为。政府需要提供良好的制度体系、立法以及来自财政、税收、财政和其他政策层面的支持。现在房租每况愈下，这与政府在这些方面的严重不足有很大关系！

第三，租赁市场过度金融化。

随着政策开始鼓励“租赁和销售并举”，大量资本看到了中国租赁市场的前景，开始干预租赁市场。资本干预本身并不是一件坏事。中国租赁市场的债务太多了。大量资本介入租赁市场将有助于提高租赁住房的质量和增加可用住房的数量，有助于市场的健康发展。

然而，中国存在许多问题。一旦涉及资本，在缺乏规范的情况下很容易误入歧途。例如，租赁市场过度金融化的问题今年实际上开始突出。为了抢占市场，一些组织疯狂地用租户的钱进行杠杆扩张。一旦资金链出了问题或失控，租户和房东都会成为受害者。

为什么有人说，一些长期出租公寓的商人比贩毒赚更多的钱，也就是说，他们用别人的钱玩杠杆，空手套白狼，这是非常危险的，而长期出租公寓在杭州丁家爆炸的时间。政府应该尽快开始调查过度金融化！

我的结论是什么？这也很简单:

首先，中国的租赁市场长期以来没有受到公共政策的重视。政府最需要做的是完善租赁市场的公共政策体系；

第二，应该鼓励更多的机构参与租赁市场，而不是限制；

第三，租金上涨的根本原因是供给不足。政府需要加强租赁市场的信息披露和披露制度，而不是管理价格或纳税。

第四，过度的金融化，过度的杠杆化是非常危险的，并且会破坏租赁市场。政府应该第一时间介入，严格调查，严格管理，避免更大的悲剧发生；

5.政府不应该控制租金。没有比这更糟糕的选择了！

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